میزان و نحوه محاسبه شارژ ساختمان چگونه است؟
میزان و نحوه محاسبه شارژ ساختمان چگونه است؟ یکی از مسائل زندگی شهری و آپارتمان نشینی، مسائل مربوط به شارژ ساختمان است. پرداخت شارژ و هزینه های ساختمان معمولا یکی از چالش های میان ساکنان است و همین موضوع مشکلاتی را ایجاد می کند. در این مطلب قصد داریم در خصوص میزان شارژ ساختمان و نحوه محاسبه شارژ ساختمان و برخی از چالش های مرتبط با آن صحبت کنیم.سرفصل هانمایش
با گروه وکلای آسا همراه باشید.
شارژ ساختمان چیست؟
همه ی ساختمان ها دارای هزینه هایی هستند. شارژ ساختمان هزینه هایی است که برای حفظ و نگهداری بخش های مشترک و مشاع آپارتمان از طرف ساکنین پرداخت می شود.
میزان شارژ و هزینه ها به نوع مجتمع و امکانات آن بستگی دارد. طبیعی است که هر چه میزان امکانات یک ساختمان بیشتر باشد مبلغ حق شارژ هم بیشتر است.
ممکن است قسمت هایی از ساختمان اصلا مورد استفاده برخی از همسایگان قرار نگیرد، اما این دلیلی برای پرداخت نکردن شارژ نمی شود و هم مالکان خانه و هم مستاجران لازم است مبلغ تعیین شده برای شارژ را پرداخت کنند.
حق شارژ باید به صورت ماهیانه پرداخت شود.
انواع هزینه های ساختمان کدامند؟
شارژ ساختمان برای چه هزینه هایی مصرف می شود؟
سهم هر یک از مالکان آپارتمان ها از مخارج قسمت های مشترک ساختمان به دو نوع تقسیم می شود: هزینه های نسبی و ثابت.
1- هزینه های نسبی:
هزینه های نسبی به تناسب سهم هر مالک از مساحت زیر بنا حساب می شود.
یعنی هزینه هایی از قبیل آب، گازوئیل و آسفالت پشت بام و … علاوه بر آن طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمان ها مدیر یا مدیران وظیفه دارند تمام بنا را در مقابل آتش سوزی بیمه کنند.
سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و به شرکت بیمه پرداخت می شود.
بنابراین هزینه های نسبی ساختمان شامل هزینه های مستمر و حق بیمه تقسیم می شود.
میزان و نحوه محاسبه شارژ ساختمان چگونه است؟
روش تقسیم در این نوع هزینه ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می آید سپس هزینه کل به متراژ تقسیم و هر واحدی براساس متراژ سهم خود را پرداخت می کند. در خصوص تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می شود.
2- هزینه های ثابت ساختمان کدام است؟
هزینه های ثابت هزینه هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند.
مثل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی، آسانسور، هزینه های نگهداری و تاسیسات، باغبان و قسمت های مشترک و … نوع دیگر این نوع هزینه ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه های اتفاقی ساختمان را بیمه می کند.
تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده مجمع عمومی مالکین است. به صورت معمول این نوع هزینه ها به صورت مساوی بین واحد ها تقسیم می شوند.
نحوه محاسبه شارژ ساختمان چگونه است؟
از دو راه کلی می توان سهم مالکان از هزینه های مشترک ساختمان و مبلغ شارژ را تعیین کرد؛
اول از راه قانونی و دوم قراردادی.
برای تعیین سهم مالکان از راه قانونی باید به سراغ ماده ی 4 قانون تملک آپارتمان ها برویم.
در این ماده بیان شده است که حق شارژ باید با توجه به مساحت پرداخت شود.
البته به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به صورت مساوی تقسیم خواهد شد.
همچنین با توجه به تبصره 3 همین ماده، چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
“انواع روش های محاسبه شارژ ساختمان”
برای محاسبه شارژ ساختمان روش های مختلفی وجود دارد.
هیئت مدیره ساختمان باید با توجه به نوع آپارتمان و میزان هزینه های آن یکی از روش های محاسبه شارژ ساختمان را انتخاب کند. هر یک از این روش ها فرمول محاسبه خاص خود را دارند.
محاسبه شارژ ساختمان به روش های زیر انجام می شود:
- شارژ واحدی
- شارژ متراژی
- شارژ نفری
- شارژ نفری متراژی
- شارژ واحدی به همراه شارژ متراژی
- شارژ واحدی به همراه شارژ نفری
- شارژ واحدی به همراه شارژ نفری متراژی
- شارژ نفری به همراه شارژ متراژی
- شارژ واحدی به همراه شارژ متراژی و شارژ نفری
- شارژ بر اساس هزینه های مجتمع مسکونی و آپارتمان ها
- میزان و نحوه محاسبه شارژ ساختمان چگونه است؟
محاسبه شارژ واحدی چگونه است؟
شارژ واحدی مناسب مجتمع های مسکونی، اداری و تجاری است.
این نوع شارژ بر اساس تعداد واحدها محاسبه می شود و همه واحدها به میزان برابر و به صورت ماهانه شارژ پرداخت می کنند. در محاسبه شارژ ساختمان به این روش، داشتن و یا نداشتن انباری و پارکینگ هم در تعیین میزان شارژ موثر است.
این روش محاسبه شارژ ساختمان مناسب مجتمع هایی است که واحدهای یکسانی دارند، دارای سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی نیستند و هر واحد کنتور های آب و گاز مستقل دارند.
محاسبه شارژ متراژی چطوری است؟
این روش، مناسب مجتمع های مسکونی، اداری و تجاری است. در این نوع پرداخت شارژ، همه واحدها با توجه به میزان متراژی که دارند، شارژ خود را به صورت ماهانه پرداخت می کنند.
برای مثال اگر شارژ هر متر 2000 تومان باشد، شارژ یک واحد ۱۰۰ متری، 200 هزار تومان به صورت ماهانه است و شارژ یک واحد صد و پنجاه متری، 150 هزار تومان به صورت ماهانه است. این روش محاسبه برای مجتمع هایی که واحد هایی با متراژ متفاوت دارند، مفید است.
شارژ نفری ساختمان چگونه است؟
این نحوه محاسبه شارژ به تعداد ساکنان هر واحد بستگی دارد و تنها در مجتمع های مسکونی کاربرد دارد.
برای مثال شارژ هر نفر به صورت ماهانه، چهل هزار تومان است. به این ترتیب، شارژ واحدی که سه نفر ساکن آن هستند، ماهانه 120 هزار تومان می شود و واحدی که پنج نفر ساکن دارد، باید ماهانه 200 هزار تومان پرداخت کند. این روش برای مجتمع هایی که سیستم آب مشترک دارند، مناسب است.
میزان و نحوه محاسبه شارژ ساختمان چگونه است؟
میزان شارژ نفری متراژی چگونه است؟
در این روش هر واحد بر اساس تعداد افراد و متراژ واحد، باید به صورت ماهانه شارژ پرداخت کند.
اصولا نحوه محاسبه هر کدام از این بخش ها به صورت بیست به هشتاد است، یعنی میزان شارژی که برای متراژ تعیین می شود باید نسبت بیست به هشتاد با شارژ نفری داشته باشد.
برای مثال، واحدها برای پرداخت شارژ، باید نفری ۱۰۰۰۰ تومان و برای هر متر، ۸۰۰ تومان پرداخت کنند. یعنی یک واحد صد متری که سه نفر ساکن آن هستند، باید ماهیانه هفتاد هزار تومان پرداخت کند.
این روش محاسبه مناسب مجتمع های مسکونی است که واحدهای آن متراژ متفاوتی دارند و سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی دارند. این مجتمع ها سیستم آب مشترک نیز دارند.
نحوه محاسبه شارژ واحدی به همراه شارژ متراژی:
این روش محاسبه شارژ ساختمان مناسب مجتمع های مسکونی، اداری و تجاری است.
در این روش شارژی ثابت وجود دارد که با میزان شارژ متغیر متراژی جمع بسته می شود و واحدها باید این میزان شارژ را به صورت ماهیانه پرداخت کنند.
برای مثال، شارژ ثابت یک واحد مسکونی، ماهانه 50 هزار تومان است و شارژ متراژی آن، 600 تومان برای هر متر مربع است.
در این صورت یک واحد مسکونی با متراژ 100 متر، مبلغ 110 هزار تومان را باید به صورت ماهانه پرداخت کند. اگر شارژ ثابت یک واحد اداری 60 هزار تومان باشد و این واحد 100 متر باشد، شارژ ماهانه آن 140 هزار تومان به صورت ماهانه می شود.
این روش محاسبه برای مجتمع هایی که دارای واحد هایی با متراژ متفاوت هستند، دارای سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی هستند و مجتمع های ترکیبی که واحد های مسکونی و اداری در یک ساختمان است مناسب می باشد.
شارژ واحدی به همراه شارژ نفری:
میزان و نحوه محاسبه شارژ ساختمان چگونه است؟ این روش محاسبه شارژ ساختمان مناسب مجتمع های مسکونی است. در این روش، واحدها دارای شارژ ثابت هستند و شارژ متغیری که بر اساس تعداد ساکنین هر واحد مشخص می شود، به آن اضافه می شود و واحدها باید آن را به صورت ماهانه پرداخت کنند.
برای مثال شارژ ثابت هر واحد ماهانه 50 هزار تومان است و به ازای هر نفر باید 20 هزار تومان شارژ پرداخت کنند. با این حساب، شارژ یک واحد مسکونی که سه نفر ساکن دارد، ماهانه 110 هزار تومان می شود و شارژ واحدی با چهار عضو، ماهانه 130 هزار تومان می شود.
این روش محاسبه برای مجتمع هایی که واحد هایی با متراژ یکسان دارند و آب مشترک دارند، مناسب است.
شارژ واحدی به همراه شارژ نفری متراژی:
در این روش محاسبه شارژ ساختمان، از ترکیب شارژ ثابت به همراه شارژ نفری و شارژ متراژی استفاده می شود.
برای مثال، هر واحد مسکونی، شارژ ثابت ماهانه ای به مبلغ 50 هزار تومان دارد و برای هر متر مربع باید 1000 تومان و برای هر نفر، 10000 هزار تومان پرداخت شود. در این صورت شارژ یک واحد مسکونی با متراژ 100 متر و سه نفر عضو، ماهانه 180 هزار تومان می شود.
واحدی با متراژ 150 متر مربع با چهار نفر عضو، باید مبلغ 240 هزار تومان به صورت ماهانه پرداخت کند. این روش محاسبه شارژ ساختمان برای مجتمع های مسکونی که دارای واحد هایی با متراژ متفاوت و سیستم گرمایش و سرمایش و آب مشترک هستند، مناسب است.
شارژ نفری به همراه شارژ متراژی:
این نوع شارژ بر اساس تعداد ساکنین واحد و متراژ هر واحد مشخص می شود.
برای مثال، شارژ هر متر مربع 1000 تومان و برای هر نفر 10000 تومان است. با این حساب، شارژ یک واحد 100 متری با سه ساکن، ماهیانه 130 هزار تومان می شود و شارژ یک واحد 150 متری با چهار نفر عضو، ماهیانه 190 هزار تومان می شود.
این روش محاسبه برای مجتمع های مسکونی که دارای سیستم گرمایش و سرمایش و آب و گاز مشترک هستند اما متراژ متفاوتی دارند، مناسب است.
شارژ واحدی به همراه شارژ متراژی و شارژ نفری:
این روش محاسبه مناسب مجتمع های مسکونی است.
برای مثال، شارژ ثابت هر واحد 50 هزار تومان است و برای هر مترمربع باید 1000 تومان و برای هر نفر، 10 هزار تومان پرداخت شود. در این صورت یک واحد با متراژ 100 متر و سه عضو باید ماهیانه 180 هزار تومان پرداخت کند.
این روش برای مجتمع های مسکونی که واحد هایی با متراژ متفاوت دارند و سیستم گرمایش و سرمایش، آب و گاز مشترک دارند، مناسب است.
تعیین شارژ بر اساس هزینه‌ها:
در این روش محاسبه، شارژ ساختمان بر اساس هزینه های انجام شده، بین واحدها تقسیم می شود.
اصولا هزینه های آب به صورت نفری و هزینه گاز به صورت متراژی و هزینه های برق به صورت واحدی یا ثابت محاسبه می شود.
نحوه محاسبه شارژ آپارتمان خالی:
ممکن است یکی از واحدها خالی باشد و مالک واحد مربوطه از پرداخت حق شارژ امتناع کند. آیا واحد خالی هم باید حق شارژ را بپردازد؟
لازم است بدانید مالک واحدهای خالی هم باید هزینه های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند.
هزینه های مربوط به نگهداری آپارتمان چه مالک از آن استفاده کند و چه استفاده نکند، باید توسط همه پرداخت شود.
طبیعی است که مواردی مثل ایزوگام کردن پشت بام یا هزینه های مربوط به نمای ساختمان برعهده همه بوده و جزو هزینه های مربوط به مشاعات است و در مورد آنها دیگر بحث استفاده یا عدم استفاده مطرح نیست.
آیا برای نوزاد هم باید حق شارژ پرداخت کنیم؟
در خصوص سهم شارژ برای نوزاد در قانون صحبتی نشده است.
بنابراین، این موضوع بستگی به توافق مدیر یا هیات مدیره ساختمان دارد. به صورت منطقی با ورود نوزاد مصرف آب، برق، گاز و … افزایش می یابد، بنابراین منطقی است که برای نوزاد هم حق شارژ پرداخت شود.
برخورد با ساکنانی که حق شارژ خود را پرداخت نمی کنند:
پرداخت نکردن حق شارژ ساختمان، یکی از اختلافات رایج در آپارتمان ها است. این پرسش وجود دارد که با کسی که حق شارژ خود را نمی پردازد چگونه برخورد کنیم؟
برای مطالبه ی حق شارژ از این افراد، چهار گام زیر وجود دارد:
- تذکر کتبی بابت عدم پرداخت حق شارژ.
- در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان باید طی اظهارنامه ای به همسایه خاطی ابلاغ کند که ظرف 10 روز از تاریخ گفته شده، سهم بدهی خود را از هزینه های مشترک پرداخت کند. در غیر این صورت او می تواند از ارائه خدمات مشترک نظیر شوفاژ، آب گرم، گاز و… به واحد مربوطه خودداری کند.
- اگر باز هم همسایه از پرداخت شارژ خودداری نمود، مدیر ساختمان باید به اداره اجرای اسناد رسمی مراجعه نماید و براساس اظهارنامه ابلاغ شده علیه او درخواست صدور اجراییه کند. اداره اجرا از مدیر می خواهد مالی از مالک یا مستاجر خاطی معرفی کند تا با توقیف و فروش آن حق شارژ پرداخت شود. همچنین اگر مقدار حق شارژ مورد مطالبه کمتر از 20 میلیون تومان باشد، مدیر به شورای حل اختلاف محل مراجعه و تقاضای پرداخت می کند. اگر مبلغ حق شارژ مورد مطالبه بیشتر از 20 میلیون تومان باشد باید به دادگاه عمومی محل ملک مراجعه کند.
کدام هزینه ها را مالک و کدام را مستاجر باید بپردازد؟
با توجه به مواد 485 و 486 قانون مدنی، هزینه هایی که بر عهده ی هر یک از مالک و مستاجر است را به صورت زیر می توان طبقه بندی کرد:
هزینه هایی که پرداخت آن بر عهده مستاجر است:
- پول آب، برق، گاز و تلفن.
- هزینه تعمیر و سرویس آسانسور.
- هزینه شارژ ساختمان.
- هر نوع خرابی که توسط مستاجر ایجاد شده باشد.
- رفع مشکل فاضلاب بعد از گذشت چند ماه اقامت مستاجر.
- پرداخت عوارض سالانه پسماند شهرداری.
هزینه هایی که پرداخت آن بر عهده مالک است:
- هزینه تعمیرات عمده آسانسور و خانه.
- هزینه رفع مشکل فاضلاب در ابتدای ورود مستاجر.
- هزینه عوارض نوسازی شهرداری.
- تعمیرات ترکیدگی لوله.
آیا ساکنان طبقات همکف و اول می توانند هزینه های مربوط به آسانسور را نپردازند؟
برخی از افراد تصور می کنند که چون در طبقات همکف و اول زندگی می کنند و استفاده ای از آسانسور ندارند، پس پرداخت هزینه های تعمیر و نگهداری آسانسور بر عهده ی آنها نیست.
اما این تصور اشتباه است. هزینه های مربوط به آسانسور جزو هزینه های مشترک است و مربوط به تمام ساکنین است و ارتباطی به استفاده یا عدم استفاده از آسانسور ندارد.
بنابراین حتی ساکنان طبقات همکف و اول هم باید هزینه های مرتبط با آسانسور را بپردازند.
اگر مبالغ جمع آوری شده به عنوان شارژ هر ماه استفاده نشود تکلیف چیست؟
اگر شارژ های ماهیانه چندین ماه استفاده نشود و یا مقداری از آن باقی بماند ساکنین نمی توانند در ماه های بعدی از پرداخت شارژ خودداری کنند و همه ساکنان باید هر ماه حق شارژ آپارتمان را پرداخت کنند و کاری به میزان موجودی صندوق نداشته باشند.
هئیت مدیره وظیفه دارد این مبالغ را باید در صندوق مالی نگه دارد.
